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还房贷等额本金与等额本息你是怎么选的?

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发表于 2016-12-21 11:35:33 | 显示全部楼层 |阅读模式

还房贷,等额本金or等额本息?我们经常能听到这两种还款模式,那到底有什么不同呢,今天我们就好好细说,细说!

经常有同学疑惑,等额本金和等额本息有什么本质区别,到底哪个好。这其实不能简单地用孰优孰劣来下定论。下面老班就仔细讲解一下两种还款方式下,分别是怎么还钱的。先提个醒,这堂课内容比较多,不过要想真正搞懂房贷还款方式,同学们需要认真看完。

假设条件:

贷款300万,贷款利率6%,贷款期限25年(每月还款,共300期)。

方案一:等额本金

顾名思义就是说每一期还掉相同的本金额度,那么一共300万的贷款300个月每月就是要还1万的本金。那么每个月的利息是怎么算的呢?

当月支付利息=剩余未还本金部分*年利率/12

所以第一期应还利息=3,000,000*6%/12=15,000.

So,第一期应还总额=本金+利息=10,000+15,000=25,000.

接下来看第二期,已经还掉1万本金了,剩余未还本金为299万,这一月依然还1万的本金,还利息=2,990,000*6%/12=14,950.第二期总还款=10,000+14,950=24,950.

以此类推,可以算出全部300期的详细还款构成。

整个表格太长啦,就贴前25期和最后25期,示意一下。

方案二:等额本息

等额本息的情况下,要在300期内把300W的本金刚好还掉,又保证每一期的总还款数相同。这个计算就复杂啦,必须用专门的金融计算器(或者Excel公式),如果有童鞋感兴趣的话网上搜“理财计算器”也可以自己算一下过过瘾。用高端的计算器算出来等额本息每期还款总额为19329.04。别看每期还款总额一样,其中本金和利息的组成可不一样。

计算利息的方式一样,当月支付利息=剩余未还本金部分*年利率/12

拿第一期来说,利息=3,000,000*6%/12=15,000

So,第一期本金=还款总额-利息=19329.04-15,000=4329.04

到第二期本金还剩下3,000,000-4329.04=2,995,670.96,利息=2,995,670.96*6%/12=14,956.6

So,第二期本金=19329.04-14,956.6=4,372.44,以此类推。同样看下前25期和后25期。

大家看最后总额那一栏应该发现了,等额本金方式下所付出的的利息和还款总额都小于等额本息方式。这个为什么捏?原理简单来说就是:因为在最初阶段等额本金还的本金比较多,那么剩余本金就相对较小,因而相应所付的利息也就少。从表中也可以看出,等额本金每一期的利息都小于等额本息,因此总利息必然也是更小的。两种方式本金总数都一样,利息少的自然还款总额也就少。

上面说了一大堆都是在详解两种还款方式的具体每期还款情况。同学们你们看晕了咩?没晕的童鞋,好样的!晕了的童鞋表捉急,用一张图来总结一下,其实你只要认真看几遍下面这张图就够了(帖子图不能放大,同学们戳这里看下面这张图可以放大哦)

擅用Excel的小能手们可以根据自己实际还贷情况弄这么一张表,酱紫你们家还贷情况你就一清二楚啦。很炫酷的有没有!

*这两种还款方式各自的特点和对比总结如下(这部分同学们可选修):

可能有同学要说了,好复杂的计算,看不懂。如果上面说的这些你实在看不明白,也没有关系。你只需要记住一点,那就是:只要在贷款额、还款期、贷款利率都相同的情况下,无论这三项数额是多少,一定是等额本息比等额本金支付的利息多,还款总额也多。

既然这样,那干嘛还选择等额本息?亲,等额本金虽然总体上节约成本,但有一个不得不面对的现实那就是在最初的阶段,每个月的还款总额都是等额本金>等额本息。这对于资金并不宽裕的人来说,是会造成压力的。老班认为,等额本金适合现阶段资金相对宽裕的家庭,在最初阶段多还本金,少付利息,最终总支出会相对较小一些。等额本息则适合现阶段资金没有那么宽裕但收入稳定的家庭,一开始不会造成太大还款压力,每期相同的还款额对于稳定收入家庭来说也不是什么问题。

所以实际生活中,大家要根据自己的实际情况去做选择,等额本金or等额本息,选择更适合自己的。

作者:理财师


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