2006年10月15日 03:54经济观察报
数十亿元的专项维修资金被不良开发商侵吞，事主大多不知情，政府也面临棘手难题。近日，广州12个小区业主委员会的维权行动，揭开了该项资金收支和管理混乱的冰山一角。
10月8日，广州12个小区业主委员会联合发起倡议，号召广州涉及专项维修资金问题的楼盘和业主，加入集体向不良开发商追讨的行列。
对此，广州市房管局表示，确有大量该项资金被挪用，但一直未公布具体数字。
本报获悉，广州市房管局内部认可的数额是，1999年至今年6月份，广州市该项资金归集额应为37.8亿元，实收14.13亿元。也就是说，广州官方认可的亏空应为约23.67亿元。
相对广州官方公布的37.8亿元，北京到今年4月份归集额超过90亿元，上海到今年6月份归集额则达290亿元。
广州市房管局表示，由于国家和地方法规缺陷，目前无法对涉事开发商采取强制手段追讨。也由此，由业主发起的一系列追讨诉讼，在广州屡次被法院驳回。
专项维修资金，是指物业保修期满后用于物业共用部位、共用设施设备发生损坏时，进行中修、大修、翻新和更新改造等所需储存的资金。
据悉，国内在福州、深圳等多个省市也陆续出现专项维修资金被侵吞的情况。有专家表示，该专项资金长期存放且难以使用，造成大笔资金沉淀的同时，又易引发腐败，建议国家考虑取消，干脆不予设立。
侵吞
广州业主谭小姐一直认为，自己购买的三室一厅“养老”无忧，因为她手里攥着一张由开发商开具的专项维修资金收据，金额为3860元。直到看到追讨倡议后，她才明白，交了近两年却一直没拿到维修资金卡的这笔钱，可能被开发商挪用了。
“很多业主都不知道这回事，大家都还蒙在鼓里！”倡议发起人之一、广州越秀区东悦居业委会主任孙威力告诉本报。他说，此次发起倡议就是要揭开专项维修资金收支和管理混乱的这个盖子。
据广州市房屋安全管理所通报，截至今年8月底，广州市专项维修资金归集总额为14.13亿元。
而孙威力等人依据历年商品房销售面积以及价格估算，广州专项维修资金缺口应超过80亿元。
按照法定程序，专项维修资金应由业主缴纳，开发商代收后交至当地房管部门。孙威力认为，造成如此大资金缺口的原因在于，业主缴纳的款项被开发商长期挪用吞食，并未上交。
2003年8月，广州东悦居业主李艺红向法院起诉，请求判令该物业开发商广州东华实业股份有限公司缴纳欠缴的专项维修资金达190万元。这成为“广州维修资金第一案”。
2006年2月，广州西门口广场业委会向法院起诉，请求判令该物业开发商一次性支付专项维修资金217.3万元。
10月8日，12各小区业委会联合倡议，要求广州市国土房管部门强制追回应缴的专项维修资金，要求司法部门追究相关责任方的刑事责任。
作为对上述倡议的回应，10月11日，广州市房管局在当地主要媒体登载大幅解释文章，承认确实存在开发商应缴未缴、挪用等情况。
该局表示，目前正在加大力度，抓紧追讨相关资金。此外，拟采取不缴专项维修资金不予办理房产证的做法。
但是针对已经被开发商挪用的数额巨大的专项维修基金，无论是广州市房管局，还是当地司法部门，似乎都陷入束手无策的尴尬境地。
政府部门遭遇难题
谭小姐在广州市房屋安全管理所 咨询专项维修资金的相关情况时，工作人员告诉她，政府可以为她开具一封责令催缴通知书给开发商，但这份通知书并不具有强制效力。也就是说，开发商完全可以置之不理。 像这样的责令通知书，广州西门口广场业委会主任余丽虹也拿到过。但是当她请求广州市房管局执行该通知时，却被告知该通知书并不具有强制性，业主们应向法院起诉申请强制执行。而起诉之后，广州市两级法院都先后裁定，该项诉请不属于民事诉讼的受案范围，不予受理。
广州东悦居业主李艺红的申诉之路更为曲折。先是被广州市东山区法院以主体不适为由拒绝受理，既而在广州市中院支持下，获得一审胜诉。但在对方反诉时又被裁定败诉。法院最后裁定认为，此类案件应由行政主管部门(也就是广州市房管局)前置处理为宜。
皮球又踢回了房管局。
事实上，2003年9月1日，国家的《物业管理条例》正式实施，该条例规定，专项维修资金由业主支出。这个时间就成为专项维修资金收取和管理的分水岭。此前该项资金由开发商支出，出现问题多为应缴未缴；此后则由业主支出，出现问题则多为挪用。
2004年3月，广州市出台补充规定，开发商不再代收专项维修资金，业主可自行去指定银行网点缴交。但仍有相当多不知情的业主，仍通过开发商代缴。类似业主谭小姐的情况，并不在少数。
面对众多指责，广州一直未有开发商出面表态。
而相关的追讨工作更是艰难而鲜有成效。
广州市房管局局长简文豪直言不讳：“广东省现行的物业管理法律规范中专项维修资金具体制度的可操作性不强，政府主管部门的监管手段不明确。有的专项维修资金由建设单位或物业公司掌握，并被挪用，而行政主管部门又无权处罚，从而造成业主的合法权益受到侵犯。”
“有关要求出台强制执行规定的申请，我们3年前就交到国家相关部门了，但至今没有下文。”广州市房屋安全管理所工作人员告诉本报。
正是因为牵涉众多敏感因素，被搁置审议超过两年的《广东省物业管理条例修订草案》，已被广东省人大常委会暂时终止审议。而广东省政府法制办主任张炳余则干脆建议广东省人大常委会，先行废止广东省相关条例。
取消专项维修资金？
“上头指示没明确之前，地方上谁都不敢随便表态。”曾作为“广州维修资金第一案”原告代理律师的周玉忠对本报说。
他同时还表示，在个别法律较完善的地区，则是因执法不严造成资金被严重侵吞的局面。譬如深圳市早在1994年就出台了相关物业管理条例，但直到12年后，即今年8月才开始全面征收专项维修资金。
相比之下，北京、上海等地由于执行相关法规得力，专项维修资金的收缴工作相对比较有成效。
但是，这个数目庞大的专项资金在收上来之后，真正用于房屋维修的却少之又少。按照规定程序，需要小区业委会和物业公司共同提出使用申请，由房屋主管部门审核批准，方能动用。而提出申请的前提则是，需小区2/3以上业主同意。
譬如，广州全市共36万余户业主缴纳了专项维修资金，其中仅有1101万元被通过正常程序提出使用。而北京市迄今也仅6个小区支取使用过专项维修资金。
数额巨大的专项维修资金很大部分被挪用，其余的部分则沉淀在银行里。而对于每个小业主来讲，按每平方米40元计算缴纳的这笔费用，动辄上万元，不是一笔小数目。
“既然用起来不方便，造成大量资金沉淀的同时，又易引发侵占挪用等问题，为什么还要设立这个专项资金呢？”广州 房地产业专家韩世同表示。 他认为，不少开发商都已经破产，对前期挪用部分的追讨将面临相当大的困难。因此，不如更多地着眼于未来，干脆考虑取消这个专项维修资金。“小区里出了问题再临时凑钱。譬如说电梯坏了，大家谁会不出钱来修呢？”
业主谭小姐近来就面临这样的情况，尽管已经交了大笔维修资金，她仍然不得不和其他业主一起，额外再向物业公司交纳一笔费用，用于小区门禁系统的安装和维护。 | 
今天是:2008-09-02
